Elle entraîne, de fait, incapacité d'exercer la profession immobilière.
incapacité des collaborateurs
Tout collaborateur qui n'aurait pas l'attestation d'emploi, visée par la Préfecture, et qui négocierait cependant pourrait être poursuivi pénalement.
Ces infractions ne sont condamnables que si l'exercice illégal de la profession se fait d'une manière habituelle.
Mais la jurisprudence n'est pas très généreuse et considère que la mauvaise habitude est prise dès la deuxième opération....
Attention ! Pour les collaborateurs, l'habitude n'est pas requise, et la première infraction peut entraîner condamnation.
7.252 infractions à la législation sur la réception de fonds
La loi est sévère en ce domaine. Les infractions peuvent être :
- réception de fonds par un non-titulaire de la carte professionnelle
- non respect des formalités de réception (reçu, registre-répertoire, etc.)
- garantie insuffisante pour les fonds détenus
- perception d'honoraires non prévue dans un contrat écrit (art. 6 de la Loi Hoguet)
- etc.
7.253 infractions de droit commun
Rappelons les principales :
- escroquerie
- abus de confiance
-détournement de fonds
- usage de faux
- etc.
Le professionnel peut également commettre des infractions (rarissimes dans le cadre de la transaction immobilière):
- au droit de l'urbanisme ou de la construction
- à l'écologie
- aux règlements sanitaires
- aux obligations de ravalement
- au droit du travail
- aux obligations d'assurances
- etc.
Nous ne développerons pas les infractions que les mauvais instincts du professionnel peuvent l 'amener à commettre :
- vol et recel
- coups et blessures volontaires
- destruction volontaire ou dégradation volontaire
- harcèlement......
- etc.
La liste serait trop longue et votre journal favori vous donnera de nombreux exemples.
Mais la responsabilité du professionnel ne s'arrête pas là.
7.254 responsabilité en qualité de mandataire
Ceci n'est valable que pour les professions nécessitant un mandat.
7.26 sans objet
7.27 INDEMNISATION DES PRÉJUDICES
Le professionnel immobilier doit indemniser les victimes des ses erreurs ou agissements imprudents. A cet effet, tout professionnel, s'il veut obtenir la carte nécessaire à l'exercice de sa fonction, doit souscrire à deux fonds de garanties pour ses clients (ou tiers) :
7.271 L'assurance responsabilité civile professionnelle
Elle est prévue, quant à son montant, par l'arrêté interministériel du 1er septembre 1972.
Au minimum, sont garantis :
- perte et destruction de documents confiés
mais la plupart des assurances ont étendu la garantie à tous les risques de la profession.
7.272 La garantie financière
Prévue par l'article 3 de la loi « Hoguet » :
Le titulaire de la carte professionnelle doit solliciter une garantie financière d'un montant au moins égal au montant maximal des fonds qu'il s'engage à détenir.
7.3 GARANTIES DU VENDEUR
7.31 ACTION EN PAIEMENT DU PRIX
Le vendeur d'immeuble est un créancier qui dispose d'une action en paiement du prix. C'est au débiteur de prouver le paiement.
7.32 DROIT DE RÉTENTION
Lorsque la chose n'a pas encore été remise à l'acheteur, le vendeur dispose du droit de rétention prévu à l'article 1612 du code civil. C'est à dire que le vendeur conserve la chose jusqu'à paiement du prix ou encaissement du chèque.
Pour exercer le droit de rétention, il faut que le prix soit exigible. On ne pourra donc l'exercer si :
- le prix a été payé
- le prix est payable à terme (sauf en cas de déchéance du terme)
7.33 ACTION EN RÉSOLUTION
Dans le cadre des contrats synallagmatiques « si l'acheteur ne paie pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente.
Cette résolution est indivisible, judiciaire et doit être publiée au fichier immobilier.
L'appréciation du juge, en ce domaine, est souveraine. Il peut :
- accorder la résolution
- ordonner l'exécution d'office
- fixer un délai de paiement plus ou moins long (maximum 2 ans).
Toutefois, le juge est tenu d'accorder la résolution dans les cas suivants :
- le vendeur est en danger de perdre la chose et le prix
- s'il n'y a pas eu paiement au terme des délais accordés judiciairement.
Un pacte commissoire (art. 1656 du code civil) permet de se dispenser de l'intervention du juge.
La résolution ne peut être demandée :
- dans les ventes aux enchères
- dans les ventes en viager.
Il faut que le vendeur ait exigé son obligation de délivrance (ou soit sur le point de le faire) et que le prix soit exigible.
Si la résolution est prononcée :
- le contrat est anéanti
- le vendeur reprend la chose comme si le contrat n'avait jamais existé
- tous les droits réels consentis par l'acquéreur disparaissent
- le vendeur rembourse la somme déjà perçue avec les intérêts
- l'acquéreur restitue la chose (ou le vendeur la conserve)
- l'acquéreur restitue les fruits déjà perçus
- l'acquéreur indemnise le vendeur en cas de préjudice.
7.33 CLAUSE RÉSOLUTOIRE
La condition résolutoire est une clause qui a pour effet d'entraîner la résolution du contrat si une condition n'est pas respectée. Ainsi, le non paiement du prix entraîne résolution de la vente.
7.34 L'HYPOTHÈQUE
Prévue à l'article 2114 du code civil, l'hypothèque est un droit réel qui porte sur un immeuble affecté à l'acquittement d'une obligation, c'est à dire d'un immeuble qui est donné en garantie d'une obligation.
L'hypothèque confère un droit de suite sur l'immeuble.
L'hypothèque est une excellente garantie, car elle permet d'être payé avant les créanciers chirographaires mais après super-privilèges et privilèges.
Il existe trois sortes d'hypothèques :
- légale : prévue par la loi
- conventionnelle :qui résulte d'un contrat
- judiciaire : imposée par un tribunal.
L'hypothèque doit faire l'objet d'un acte authentique et inscrite au « bureau de la conservation des hypothèques ».
Si d'autres hypothèques sont déjà inscrites sur le même bien, la nouvelle hypothèque viendra au rang suivant.
Ainsi, s'il y a déjà deux hypothèques, la nouvelle prendra le 3e rang.
La durée maximale de l'hypothèque est :
- deux ans après l'échéance de la dette qu'elle garantit
- 35 ans dans tous les cas.
Il est possible de renouveler l'inscription, au plus tard, le lendemain du terme du délai ci-dessus.
L'hypothèque prend fin par :
- la mainlevée sur ordre du créancier (sous forme authentique)
- la radiation judiciaire lorsque le créancier ne consent pas à ordonner la mainlevée.
- la radiation automatique de l'article 2154-2 : elle ne produit plus d'effet après les durées maximales prévues ci-dessus (2 ans ou 35 ans)
7.35 LE GAGE
Le gage étant la remise, au créancier, d'un meuble en garantie de la dette, il n'est guère utilisé en matière immobilière.
7.36 CAUTIONNEMENT
C'est l'article 2011 du code civil qui définit le cautionnement. C'est l'engagement d'un tiers de payer si le débiteur ne le fait pas. Il s'agit d'une sûreté personnelle.
Dans le cas de la vente immobilière, le cautionnement est généralement volontaire. On peut trouver le cautionnement légal (tuteur) ou judiciaire.
En cas de non paiement, le créancier se retourne sur la caution.
Si le cautionnement a été fait sans bénéfice de la discussion, le créancier pourra exiger le paiement dès que le débiteur principal aura refusé ou n'aura pu s'exécuter sans attendre que son insolvabilité soit prouvée.
Si le cautionnement a été fait sans le bénéfice de la division, le créancier pourra demander la totalité de la dette à la personne qui s'est portée caution (solidaire).
Notons que la caution solidaire supprime :
- le bénéfice de la discussion
- le bénéfice de la division.
La caution est subrogée alors dans tous les droits du créancier.
7.37 PRIVILÈGES
La définition du privilège est donnée par l'article 2095 :
« Le privilège est un droit que la qualité de la créance donne à un créancier d'être préféré aux autres créanciers, même hypothécaires »
Selon l'article 2099, il peut porter sur les meubles ou sur les immeubles.
Tous les privilèges sont légaux, c'est à dire prévus par la loi.
Ils peuvent porter sur les meubles. On peut citer comme privilèges généraux sur les meubles :
- les frais de justice
- les frais funéraires
- les frais de la dernière maladie
- sous conditions, les salaires
- etc.
Certains privilèges sur meubles sont spéciaux. On peut citer :
- loyers et fermages sur les fruits de la récolte de l'année